在疫情背景下，環衛行業成為少有的景氣逆勢而上的行業，受疫情壓制弱、輕資產以及空間廣等優質特征，吸引了各路競爭者跑步入場，其中以萬科物業、碧桂園服務、保利物業等為代表的物業公司為最主要的新進者之一。

“城市服務”這塊蛋糕，環衛和物業行業顯然看到了共同的目標，都想成為新的“城市管家”，那么誰更具優勢呢？

以萬科物業為例，自2018年5月便已開啟橫琴新區“物業城市”的項目，2019年就確定了雄安新區、廣州白云區、成都高新區、青島動車小鎮4個地區的“物業城市”項目。2020年5月，更是與廈門市合作，簽約鼓浪嶼“物業城市”合作項目。

在傳統環衛領域中，也頻現物業身影。

保利物業在今年5月，分別中標了洛陽市澗西區道路清掃保潔項目和嘉興天凝鎮全城公共服務管理及鎮區保潔項目。

在今年6月公布中標公示的西安浐灞生態區道路清掃保潔項目中，18個中標企業里，就有10家為物業公司。

那么環衛與物業行業之間，究竟有哪些異同點？環衛科技網前文《警惕環衛產業走進“內卷化”死局》一文中，對比了兩個產業發展歷史進程。但其實二者產業模式也有較為明顯的區別。

興業證券經濟與金融研究院發布的研究報告《【興證環保公用】市場擴容需求擴張，從道路清掃到城市管家——環衛系列二》中對環衛與物業行業的產業模式作了較為全面的比較與分析，本文主要內容摘自此份報告。

對比傳統的物業公司和環衛公司，在作業區域、服務內容、面向的客戶方面均存在明顯不同：

作業區域差異 |

住宅物業主要服務住宅小區等生活區域，機構物業主要服務商業寫字樓、產業園區、學校/醫院/機關等公共物業，共同特征是主要服務墻內區域。

而傳統環衛主要作業于道路等公用區域，環衛擴容后的作業區域也包括水域、公共綠地等公共區域，共同特征是主要服務于墻外區域。

服務內容差異 |

物業公司主要提供保安、清潔、綠化、園藝、維修及保養等服務，環衛公司則主要提供清掃保潔、垃圾收集清運、公廁保潔等服務，服務內容不盡相同。

面向客戶差異 |

住宅物業主要服務于小區居民等C端客戶，機構物業主要服務于企業等B端客戶，而環衛公司則主要服務于各級地方政府部門等G端客戶。

而近期，物業公司開始走向公共區域，環衛企業的服務內容也在擴容，城市綜合服務成為物業和環衛行業的共同發展方向，未來兩者都將向城市管家發展。

我們選取了環衛企業和物業企業各4家公司的財務數據作為分析，可以看出兩個行業之間的共性與差異。

☉ 環衛企業代表為：玉禾田、僑銀環保、龍馬環衛、北控城市資源。

☉ 物業企業代表為：雅生活服務、碧桂園服務、保利物業、招商積余。

對比發現，兩類企業都具有較高的ROE（凈資產收益率）水平。其中，4家環衛企業2019年的ROE平均為19.96%，玉禾田ROE高達37.3%；4家物業企業2019年的ROE平均為21.66%，碧桂園服務ROE高達43.77%。

此外，4家環衛代表企業和4家物業代表企業基本都采取了輕資產高周轉的模式：

1、銷售凈利率方面，4家環衛企業2019年平均值為9.28%，4家物業企業2019年平均值為13.96%；

2、總資產周轉率方面，4家環衛企業2019年平均值為0.97，4家物業企業2019年平均值為0.82；

3、權益乘數方面，4家環衛企業2019年平均值為2.24，4家物業企業2019年平均值為1.79。

環衛行業和物業行業都屬于勞動密集型行業，員工總數龐大，主要成本都是人員工資成本，因此對公司的管理水平提出了較高的要求。

而兩種產業為了實現節本增效，則是采取了不同的策略，物業通過外包、環衛則通過精細化管理。

對比4家環衛代表企業和4家物業代表企業：

1、環衛人均產值顯著低于物業，4家環衛企業2019年的人均產值平均僅為5.37萬元，而4家物業企業2019年的人均產值達到15.58萬元；

2、環衛人均工資也顯著低于物業，4家環衛企業2019年的人均工資平均僅為2677元/月，而4家物業企業2019年的人均工資平均達到5726元/月。

由于人均產值、人均工資的差異，環衛和物業企業實現降本增效的途徑也有所不同，大多數環衛企業主要采用自有員工、通過不斷提升精細化管理的方式來實現降本增效，而大多數物業公司會采用部分員工外包的方式來提升利潤率。將物業外包成本調整回體內后，物業的人力成本普遍超過80%，其中外包人力成本占比約為20%-30%。

綜合分析上述內容，環衛企業應對物業公司的競爭，更需要提升自己的核心競爭力。

1、應用智慧環衛系統，實現服務標準化及管理可復制化

環衛公司通過所積累的項目管理經驗，搭建智慧環衛平臺，從而形成標準化、可復制的服務和管理模式。

智慧環衛系統可對人員、設備等環衛資源的使用情況進行實時監控、分析和調度，確保項目高效穩定運營。而基于“5G”、大數據等新興技術的“智慧環衛”管理系統及云服務平臺，可在服務運營中形成監控收集—分析—處理—統計—預測—規劃的閉式循環生態鏈，從而進一步提升精細化管理的水平，實現降本增效。

2、優化人員、設備的配置方案，提升項目利潤率水平

企業借助自身項目管理經驗的積累，以及智慧環衛平臺的應用，可優化項目人員、設備的配置方案，通過優化環衛人員安排、提高環衛設備使用效率，實現降本增效，從而提升環衛項目的利潤率。

環衛公司與物業公司各自具有差異化的競爭力，其中環衛企業在項目經驗、精細化管理（特別是人的管理）方面具有優勢。

目前物業公司入局環衛行業的方式主要有：

1、直接中標環衛項目；

2、與環衛公司協作、優勢互補。由于物業與環衛公司的模式差異，我們認為物業公司入局環衛對行業競爭格局的影響有限，未來物業公司更可能是采取與環衛企業合作共贏的方式。

例如，環衛和物業公司憑借各自優勢，以聯合體的形式共同拿單，或者物業公司中標后分包給環衛公司運營管理，以及采取項目合資公司運營管理等方式合作。

雖然短期環衛行業新進入者眾多，資本和政府關系或在訂單獲取中占據重要因素，但長期來看，優質的項目運營能力、成本管控能力、以及隨之轉化的拿單能力將成為各方的核心競爭點。

物業公司長期來看有可能以資本優勢為基礎，縮小與傳統環衛公司的運營經驗及能力的差距。

環衛公司一方面需要培養自身環衛項目的精細化運營能力，提高資產周轉率；另一方面要積極向環衛相關的城市綜合管理業務擴容，提高凈利率。